不動産投資で脱サラする方法 〜借入編〜
６月下旬のスルガ銀行株主総会は荒れに荒れたようですね。有国社長やめろコールが湧き起こる中、結局有国社長以外の役員が交代する新体制が正式に決定しました。
投資用不動産融資の不正問題で株主の批判や不満が爆発したようです。
ところで不動産投資を始めたいが、自分はいくらまで融資が効くのだろうと考える方も多いと思います。インターネットで物件は見るものの、自分じゃ借りられないんじゃないかと、問い合わせもせずに諦める方も多いと思いますが、もったいないです。
最初は誰でもわからないことだらけですが、物件の資料は無料で送ってくれますし、どんな流れで物件を購入するのか、ベテランの不動産投資家は、どういったところを重要視するのかどんどん聞いた方がいいです。
『脱サラしたい』
『会社の給料が安い、、、副収入が欲しい』
『家賃収入で老後を優雅に暮らしたい』
こういった野心を持ったなら、できることからやることです。
そして話は戻りますが、融資の話です。これは個人の属性によって借り入れ金額が変わってきます。
『属性というなら、収入の低い私にはやっぱり無理じゃないか！』
と聞こえてきそうですがそんなことはありません。金融機関は融資をするにあたり、借手と物件の両方を審査します。しかし物件よりも先に個人の属性を審査することが一般的であることも事実です。
米国では『ノンリコースローン』が主流で、これは物件を担保に融資し、もしローンが支払えなくなったら物件を引き渡すことによって債務がなくなるというシステムです。
日本はというと『リコースローン』が主流で物件の価値が残債を下回った場合、差額は借金として返済していかなくてはなりません。ですので金融機関は物件の前に個人の属性をしっかりと審査するわけです。
例えば年収１０００万円の人でも固定給でもらっている人と歩合給でもらっている人とでは前者の方が安定していて評価が高いです。
それでも現在フリーエージェント（YouTuberやアフェリエイターなど）月収でかなり稼ぐ方も多いので、預金がある程度あったり、源泉徴収票等があれば審査が通る可能性も十分あると思います。
あるいは自分とパートナーの収入を合わせて審査してもらうこともできます。
元手10万円から始められる安定した不労所得のつくりかた|プロパティエージェント 
今、話題の不動産投資クラウドファンディングサービス【CREAL】 
融資期間は何年にするべきか？
これは最低１５年〜できれば２０年以上をお勧めしています。
ただそれ以上に大事なのは、キャッシュフローが回るかどうかが判断基準となってきます。
そのため以下の３点が重要ポイントになります。
『金利』
『借入期間』
『借入割合』
先に結論を言うと低金利で、借入期間は長く、自己資金はなるべく使わないこと、になってきます。
『金利』と言うのはコストですので下がるほど利益は大きくなります。
『借入期間』を長くするのは、安定したキャッシュフローを得るため、そして資金に余裕を持たせ、潰れない経営をしていくためです。借入期間が短いと毎月支払う元金と金利の合計が大きくなり、キャッシュフローが出にくくなります。物件の利回りなどによっては、多少金利が高くなっても期間を延ばした方が、安定してキャッシュフローが出るケースも多々ありますし、余裕ができたときに繰り上げ返済をすればいいのです。
『借入割合』は収益物件の取得にかかる費用のうちいくら借入するかと言う問題です。自己資金を多く入れれば（借入割合を下げれば）キャッシュフローは多くなりますが、自己資金に余裕のある方ばかりではないということと、そもそも不動産投資、アパート経営というものは自己資金を使わずに、資産を形成していけるというメリットの元でお勧めしているものです。これは有名な投資本の『金持ち父さん貧乏父さん』シリーズでも何度も出てくる部分です。
また、仮に自己資金を多く入れなければキャッシュフローが回らないような物件はその時点で問題があり、値引き交渉ができなければ次の物件にいった方が良いでしょう。
