『レントロール』この３つで満室経営できる！
中古物件を検討するときは物件資料の
『レントロール（入居者一覧）』のチェックを必ずすることになりますが
初心者の方だとどこを見れば良いのかがわからないと思います。
チェックをするポイントは
１、賃料水準が妥当か？
２、入退去履歴
３、入居率が低い場合その原因を探る
家賃収入というのは毎月安定している代わりに、
経営努力で売り上げを大きく伸ばすこともできないため
（例えばインターネットを引いたり、外壁を塗り替えたからといって家賃を
何万円も釣り上げることはできない）
いくらの家賃で入居者が入るかが、重要になってきます。
物件の資料には既存入居者の一覧表があります。
この表を『レントロール』（賃料表）と言いますが、
このレントロールが妥当であるかをよく確認する必要があります。
入居者の入居期間と賃料の情報をチェック！
長期間入居している人の賃料は、現在の相場賃料に比べて
高くなっていることがあります。
例えば、
10年間賃料８万円で入居していた方が退去した時に、また８万円で
入居者を見つけることは難しく、
築年数
リフォームの程度
他物件の賃料相場
を、考えながら募集をする時
２万円ほどの賃料下落も考えられます。
賃料が下がることは、立地によって波はありますが
誰でもぶつかる壁であり、慎重に捉えなければいけません。
怪しい入退去履歴がないかチェック！
直近の入居が不自然に多い場合は、入居率の偽造の
可能性があります。
物件を高値で売却するために知人を入居させて
満室物件として売却する手法をしている人も実際います。
このような物件を掴んでしまうと、偽造のために
入居していた人たちは、物件が売れたのち
一斉に退去してしまいます。
するとキャッシュフローが厳しくなるどころか
家賃も下げて入居者を探さなくてはならなくなることもあり
当初の計画から大きくずれてしまいます。
我が社では、検討する際の物件
地元の賃貸仲介業者や管理会社に直接ヒヤリング等もしますのでそのあたりは任せてもらえればと思います。
入居率が低い原因をチェック！
現在の大家さんが資金的な問題で原状回復ができず、新規の入居者が
入らないのであれば、物件購入後にしっかりとリフォームすることで
満室経営を目指すことは可能です。
この時に、リフォームの必要性を理由に値下げ交渉をすること、
リフォーム分の借り入れ、そしてキャッシュフローを計算しましょう。
管理会社に問題があるのであれば、管理会社を変更するだけで
入居率が上がることもあります。
入居率をチェックする時に大切なのは、
入居率を改善できるかどうかを見極めましょう。
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