お金の分かれ道
生き金or死に金
お金には分かれ道があります。
その基準は自分が楽しめるかどうかにかかっているのではないかと思います。
お金は人生を楽しむ、１つのツールであると思うからです。
私はフィリピンが好きで、実は奥さんもフィリピン人です（笑）
海外旅行も何度か行っていますが、その全てがフィリピンで、友人からは
「そんなに何度も行くほど楽しいか？」
と、言われてしまいますが『楽しい！！！』と答えます。
おそらく友人からすればフィリピンの渡航代を考えたら、温泉旅行の方がいいと
思っているのでしょう。
逆に私のビジネスの先輩は自転車が好きで、１代の自転車に１００万円ものお金をつぎ込んでいる人がいます。
休みの日にはそのイベントの集まりがあり、遠くまで行くそうですが
私からすると休みの日だったら家でのんびり本でも読んでた方がいいな、と思ってしまいます。
趣味の世界は人それぞれで、どれほど「馬鹿げた使い方だ」と言われようと、本人が楽しければいいのかもしれません。
好きな場所に旅行するのが私にとっての
生きたお金の使い方であり
それだけ払う価値はあると思っています。
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— レクシア不動産 (@rexsia_group) 2019年6月19日
＃海外移住https://t.co/31LRQWGjap
無駄遣いをしないコツ
大きな買い物などでお金の使い方に迷った時、次のように心の中で自分自身に問いかけましょう。
『それにお金を使うことで、あなたは幸せになれますか？』
『それにお金を使うことが、あなたにとって最良の選択ですか？』
この後、できることならそれを買うのを１週間待って欲しいです。
それでも欲しいと思えば本当の意味であなたにとって価値のあるものであり
生きたお金の使い方となります。
私にとって投資も生きたお金の使い方だと思っています。
最近ではFXや株式などパソコンであるいはスマホだけでも簡単に取引ができるようになり、２０代からでもやっている方がたくさんいるようです。
私も不動産投資の他にFXと株式投資はやっています。
私は不動産屋ですので基本的には不動産投資がオススメですが、人には向き不向きがあると思います。
なので絶対に不動産投資が良いとは私は言いませんが、多くの成功者や富裕層が収益物件を持っていることは事実です。
世の中にはどんな投資があるのだろうと少しでも興味を持っていただけたらと思います。
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お金持ちはなぜ〇〇なのか？
よく一般の方は
『お金持ちはケチだ』と言います。
実は、本物のお金持ちは、お金の使いどころをよくわかっており、値段に見合うだけの価値がないと思えば、使わないのです。
ケチではなく、倹約家なのです。
お金持ちは出すべき時には、それが高額であっても惜しまず出します。
私は、不動産、収益物件を扱っていますが、日頃から、モノの価値、価格への飽くなき興味、探究心を常に持ち続けることで良い不動産、良い投資を見つける器量が磨かれていくのではないかと思っています。
こうした心構えは、投資家、ビジネスで成功するための大事な鉄則であり、お金持ちのように、出すべき値打ちのあるものをよく考えて使うことで、また一歩お金持ちに近づくことができます。
出すべき時にお金を惜しまない人間になろう
出すべき時にお金を惜しんで出さない人はあなたの周りにもいるのではないでしょうか？
例えば、仲間と飲んだりタクシーを使った時に、いつも
『今、細かいのないから先に出しておいてくれる？後で払うからさ』
と言って二次会に行くと酔っ払って結局払わず、、、
こんな人はほとんど確信犯で、仲間との付き合いでケチるような人間は絶対に人から好かれません。しまいには誘われることがなくなり、本当に困った時にも誰も手を差し伸べてはくれません。
「わずかなお金を惜しんで、人に嫌われる」こんな寂しいことはありません。
一方、本物のお金持ちは豊富な人脈を作ることにお金を惜しむことはありません。
それは人脈が、良い投資やビジネスチャンスを運んできてくれることをよく知っているからです。
お金を使うべきところをよく考え、ケチではなく
倹約家になればあなたも必ずお金持ちになれます。
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— レクシア不動産 (@rexsia_group) 2019年6月19日
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これを知れば成功者になれる。〇〇を知り、〇〇を知る大切さ
社会ではなんとなく
お金＝悪
お金持ち＝悪人
という印象を持っている方も多いと思います。
ドラマや映画などで出てくるお金持ちも、性格の悪い性格であることが、多いような気がします。
青汁の商品で有名になった『メディアハーツ』の脱税事件で
およそ１億８０００万円の脱税の罪に問われた
青汁王子こと三崎優太氏は
『いくら税金を納めてもいいことない』と言っていたそうです。
この事件も、お金持ち＝悪人
というイメージをよりいっそう強くした事件かもしれません。
しかし世界の成功者は税金を納めたり、慈悲活動をすることは、大切なことだと言っている方が多いです。
お金を悪者扱いすることは、間違ってはいないでしょうか？
お金は善でも悪でもなく、扱う人によって善にも悪にもなると思います。
本当のお金持ちになるには、このことをよく理解し、お金に好かれるように、お金に悪さをされないように扱っていかなければならないと思うのです。
贅沢を知る大切さ
贅沢を知らずにいると『本物のお金持ち』というものがどういったものなのか、わからないです。しかしそれだと自分がいくら『本物のお金持ち』になりたいと思ってもどうすればそうなれるのかがわかりません。
贅沢を知らずにいると『本物のお金持ち』のものさしがないので、少しお金に余裕ができると無駄使いをしやすいです。
自分が一度やってみたい贅沢はやってみるべきです。
贅沢というのは、いざやってみると『この程度のことなんだ、、、』ということも多いですが、学習することが大切です。
やってみなくてはわからないため、知らないで放っておくとどんどん無駄なお金を使ってしまう人生になってしまいます。
貧乏を知る大切さ
世の中お金で買える幸せばかりではないことは、知っていますが、お金で買える幸せは買ってしまえばいいと思います。
お金持ちは生まれた時から裕福だったようにみられることも多いようですが、実際は山あり谷ありの人生を送っている人も多いです。
今でこそ、上場企業の経営者をしている人でも、会社の経営が悪化し金策に駆けずり回った経験を持つ者も少なくないはずです。
そうした山あり谷ありの人生を生きていくには、お金がないなりに楽しむ
『貧乏を知る』ことも大切なことです。
父親の知り合いの社長さんは、会社の経営が悪化した時
『もう落ちるとこまで落ちた。これ以上悪くなりようがない。あとはもう良くなるだけだ』と父親に前向きにそう言い、うまくいっていた時よりも、安い車に乗り換え、安い酒を飲み、貧乏を楽しんでいたそうです。
その社長さんは、今となっては会社も回復し、レクサスに乗っています。
そしてその社長さんが父親に言った言葉が
『見栄を張らなければいい。贅沢で破産する人はいない。見栄で破産するんだ』
と、言ったそうです。
『贅沢を知り、貧乏を知る』大切さがわかる人が、本当の意味で心豊かなお金持ちなんだと思います。
お金がなくても人生を楽しむことはできる、と知っていればその人なりの幸福をつかむことができるのだと思います。
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— レクシア不動産 (@rexsia_group) 2019年6月15日
『レントロール』この３つで満室経営できる！
中古物件を検討するときは物件資料の
『レントロール（入居者一覧）』のチェックを必ずすることになりますが
初心者の方だとどこを見れば良いのかがわからないと思います。
チェックをするポイントは
１、賃料水準が妥当か？
２、入退去履歴
３、入居率が低い場合その原因を探る
家賃収入というのは毎月安定している代わりに、
経営努力で売り上げを大きく伸ばすこともできないため
（例えばインターネットを引いたり、外壁を塗り替えたからといって家賃を
何万円も釣り上げることはできない）
いくらの家賃で入居者が入るかが、重要になってきます。
物件の資料には既存入居者の一覧表があります。
この表を『レントロール』（賃料表）と言いますが、
このレントロールが妥当であるかをよく確認する必要があります。
入居者の入居期間と賃料の情報をチェック！
長期間入居している人の賃料は、現在の相場賃料に比べて
高くなっていることがあります。
例えば、
10年間賃料８万円で入居していた方が退去した時に、また８万円で
入居者を見つけることは難しく、
築年数
リフォームの程度
他物件の賃料相場
を、考えながら募集をする時
２万円ほどの賃料下落も考えられます。
賃料が下がることは、立地によって波はありますが
誰でもぶつかる壁であり、慎重に捉えなければいけません。
怪しい入退去履歴がないかチェック！
直近の入居が不自然に多い場合は、入居率の偽造の
可能性があります。
物件を高値で売却するために知人を入居させて
満室物件として売却する手法をしている人も実際います。
このような物件を掴んでしまうと、偽造のために
入居していた人たちは、物件が売れたのち
一斉に退去してしまいます。
するとキャッシュフローが厳しくなるどころか
家賃も下げて入居者を探さなくてはならなくなることもあり
当初の計画から大きくずれてしまいます。
我が社では、検討する際の物件
地元の賃貸仲介業者や管理会社に直接ヒヤリング等もしますのでそのあたりは任せてもらえればと思います。
入居率が低い原因をチェック！
現在の大家さんが資金的な問題で原状回復ができず、新規の入居者が
入らないのであれば、物件購入後にしっかりとリフォームすることで
満室経営を目指すことは可能です。
この時に、リフォームの必要性を理由に値下げ交渉をすること、
リフォーム分の借り入れ、そしてキャッシュフローを計算しましょう。
管理会社に問題があるのであれば、管理会社を変更するだけで
入居率が上がることもあります。
入居率をチェックする時に大切なのは、
入居率を改善できるかどうかを見極めましょう。
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絶対に買ってはいけない物件！！！
改善のできない物件は買ってはいけない
物件について調査をする時には
＃改善ができる所
＃改善ができない所
を、しっかりと見極めましょう
例えば、設備の劣化や外壁の劣化などは改善することができます
費用がかかりますが、その費用もあらかじめ計算をして
利回りを出し、条件が良ければ問題ありませんし、
その費用を理由に値下げ交渉することもできます
しかし、
＃瑕疵、建物の重大な欠陥
＃立地
などは、改善のしようがありません
基本、インターネットに出ている以上に利回りが良い物件は
こういった裏がある物件が掲載されていますので要注意です
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最重要ポイントは立地
物件を探すときにどうしても、利回りばかり見てしまう
と、いう方も多いと思いますが、そこに載っている利回りというのは
あくまでも満室経営の場合です
収益物件の最大のリスクは空室ですから、この立地なら
人が入ってくれる、というところでないといけません
これからの日本は人が増える地域と減る地域が
明確に分かれていきます
東京、名古屋、大阪の三大都市部か
政令指定都市を中心としたエリアなら人口が増えるか
維持で推移していくことが予想されるため良い場所と言えますが
その中でもさらに小さくエリアを絞って考える必要はあります
企業の寮として固着している物件や
大学生に固着している物件などは
企業や大学の情報、都市計画などによって大きく
経営状況が左右される可能性があると言えます
震災などの大規模災害も注意が必要で
ハザードマップなどを確認し、浸水履歴のある場所は
避けたほうが良いでしょう
最終的に言いたいのは
ある程度人口があり、流動性の高い地域に
狙いを定めて、物件を購入するのが良いと思います
築古物件でも利益を出せる！
建物価格が安く、高利回りの条件で手に入る築古物件ですが、古いと入居者が入るのかという不安がありますよね。建物の評価も低く見られる為、融資がつきにくいのでは？との声もよく聞きます。
本題
不動産の減価償却期間は、法定耐用年数によって償却期間が定められています。
RC造 47年
木造 22年
と、なっていますが現状の不動産業界では
築22年以上の木造アパートが、現役バリバリで満室経営している物件も多々あります。
あとここでは書ききれませんが
木造の築古物件は節税メリットもあります。
銀行の融資について
築古物件を購入するにあたり
金融機関の長期間融資を受けにくいのは確かに事実ですが、金融機関としては
借主の属性をよく見ます。
例えば、今まで数件、収益物件の運用を成功させている人だったり、初めての方でも、職種、収入、頭金によって築古物件でも
長期間の融資を受ける方はたくさんいます。
最近は日本政府が年金を出せないため、自分で資産形成するようにと
たびたびニュースで流れていますが、この影響を受けてか
耐用年数を超えたアパートに対しても、長期融資を行う
金融機関も増えてきました。
ハードルは高いですが、日本政策金融公庫からも借り入れする方も
多いようです。（金利が安い）
築古物件は設備の修繕などメンテナンスコストがかかることもありますが、
しっかりと収支計画、経営戦略を考えていけば、客付けもできますし
資産形成していくことができます。
これは株式投資やFXではできないことですので、
不動産投資は魅力があり、楽しく投資ができるものだと思います。
（株式投資、FXではいつ値動きするかわからないため計画が立てられません）
今後も不動産投資について発信していきたいと思います。
アパート経営が成功するプラン-《無料》賢い賃貸経営への第一歩／教えて！土地活用
初めてでも安心のアパート経営-満足度95.7％、上場企業多数参画／教えて！土地活用 
買うならどちらだ？新築物件or中古物件
新築のメリット
＃好きなようにデザイン出来る
＃最新設備や間取りが造れる
＃新築プレミアム価格（賃料）で客付けが出来る
＃長期間で融資を受けられる
＃メンテナンスの心配が当面無い
新築のデメリット
＃利回りが低い
＃減価償却期間が長いため節税効果を得にくい
＃完成までの時間がかかる
＃新築後、数年で建物価格の下落
中古物件のメリット
＃新築に比べると利回りが高い
＃購入後すぐに賃料が得られる
＃現状から運営状態を把握できる
＃値引き交渉ができる
中古物件のデメリット
＃建物の修繕、設備の修理交換などのコストがかかる
#新築物件に負けないように戦略をよく考える必要がある
初めてでも安心のアパート経営-安心と信頼の優良企業を一括比較／教えて！土地活用 
と、言ったところです。
中古の優良物件の方がキャッシュフローも大きく
早期に資産形成をしていくことができるため
やはり中古物件にチャレンジしていくのが良いと思います
区分マンションと一棟物件 - 不動産の流儀 Rexsia https://t.co/KUtpOcLyzA
— レクシア不動産 (@rexsia_group) 2019年6月4日
